Tipps Ausschreibung Baureinigung BKP 287
In diesem Blogbeitrag möchten wir uns der Ausschreibung/Devisierung in der Baureinigung BKP 287 widmen. Leider gibt es oft grosse Missverständnisse, doch anhand einiger Tipps und unserer Checkliste können Kosten und Diskussionen vermieden werden. Die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» und SIA 184 «Baureinigungs-Arbeiten» sowie NPK 682D/97 definieren die Baureinigungsarbeiten.
Ablauf einer Baureinigung:
In den meisten Fällen gibt es insgesamt drei Reinigungsdurchgänge:
- Baugrobreinigung
- Bauendreinigung
- Baunachreinigung
Baugrobreinigung:
Die Baugrobreinigung findet nach dem Rohbauende bzw. vor der Einbringung der Böden statt. Der Bauschutt/Bauabfall wird ausgeräumt und entsorgt und die Bodenfläche besenrein gemacht. Eine Baugrobreinigung lohnt sich in jedem Fall, da die Baustelle wieder ordentlich und sauber aussieht.
Bauzwischenreinigung:
Eine Bauzwischenreinigung kommt selten vor, kann aber durchaus nützlich sein. In der Bauzwischenreinigung können die Wände und Böden für den Fugen/Fliesenleger vorgereinigt oder die Fenstergläser von Zement und Kalk befreit werden. Mit der Durchführung einer Bauzwischenreinigung wird die Baustelle für die Besichtigungen von den potenziellen Käufern oder Mietern sauber gehalten.
Bauendreinigung:
Bei der Bauendreinigung wird das Objekt für die Vorabnahme durch die Bauleitung gereinigt. Alle Materialien und Installationen werden gründlich und vollumfänglich gereinigt. Auch die Fenster werden gereinigt. Nach der Bauendreinigung werden die meisten Mängel ersichtlich und dienen der Bauleitung bei der Mängelaufnahme.
Baunachreinigung:
Nach der Mängelbehebung durch die Unternehmer findet eine Baunachreinigung statt. Ziel einer Baunachreinigung ist es, dass die Bauleitung den Bau sauber an die Bauherrschaft übergeben kann. In der Baunachreinigung wird die Bodenfläche nochmals nass aufgenommen und die Ablageflächen werden abgestaubt. Es kann vorkommen, dass einzelne Fensterflächen nachgereinigt werden müssen.
Der Begriff Grundreinigung
Leider lesen wir in den Devisierungen immer wieder den Begriff «Grundreinigung». Dieser Begriff hat in der Baureinigung nichts verloren. Er kommt ursprünglich aus der Unterhaltsreinigung und stellt eine jährliche oder periodische Grundreinigung z. B. einer WC-Anlage oder Duschanlage dar.
Diskussionspunkte für Mehraufwände bei der Baureinigung
Kalkrückstände an den Fenstergläsern
Das ist ein ganz wichtiger Punkt und führt leider oft zu grossen Diskussionen zwischen dem Unternehmer und dem Bauleiter. Wie entstehen Kalkflecken an den Fenstergläsern? Da gibt es verschiedene Gründe. Oftmals kommt es zu starken Verkalkungen, wenn die Fensterbank oder Fassade aus Sandstein oder sonstigen Steinen besteht. Bei Regen spritzt das Wasser von der Fensterbank auf das Fensterglas und wird danach durch die Sonnenstrahlungen eingetrocknet.
Eine Kalkentfernung von den Fenstergläsern ist definitiv ein Mehraufwand, da ein spezielles Reinigungsverfahren mit Pulver angewendet werden muss. Leider werden die Kalkflecken erst nach der Reinigung der Fenstergläser ersichtlich und können bei einer vorgängigen Begehung nicht unbedingt festgestellt werden. Ebenfalls sind die unteren Stockwerke mehr betroffen als die oberen. Eine vorgängige Bemusterung von zwei bis drei Fenstergläsern macht definitiv Sinn, um festzustellen, ob die Fenstergläser bei diesem Objekt von Kalkflecken betroffen sind.
Plattenböden-/wände absäuern
Das Absäuern von Plattenbelägen, Natursteinen und Feinsteinzeug ist in der Baureinigung ebenfalls ein Mehraufwand, sofern es nicht vorgängig in der Devisierung explizit ausgeschrieben wurde. In den meisten Fällen wird das Absäuern durch den Bodenleger bzw. Plattenleger durchgeführt. Manche Bau-/Projektleiter schreiben diese Arbeiten jedoch beim Baureiniger aus, da es günstiger ist. Unserer Meinung nach sollte der Belag direkt nach dem Verlegen abgesäuert werden, da sich Zementschleier bilden, auch wenn diese nicht ersichtlich sind. Mit etwas Wasser, Mopp und saurem Reiniger ist diese Arbeit nicht getan. Für dieses Reinigungsverfahren wird unter anderem eine Einscheibemaschine benötigt.
Malerflecken & Gipsrückstände
Auf den Baustellen erleben wir immer wieder, dass es auf den Bodenflächen oder Fensterrahmen viele Malerflecken gibt. Für das saubere Abdecken ist der Maler zuständig. Bei vereinzelten Malerflecken wird natürlich ein Auge zugedrückt. Wenn jedoch auf jedem Fensterrahmen oder Boden Malerrückstände zu finden sind, wird dies als Mehraufwand verrechnet, sofern der Maler dies nicht selber entfernt, was er eigentlich müsste.
Im NPK 682D/97 Baureinigung steht beschrieben:
Reinigungsmittel wird dem Wasser in der vom Hersteller empfohlenen Dosierung zugegeben. Der pH-Wert der Reinigungslösung liegt zwischen 5 und 9.
Alle oben genannten Punkte und Arbeiten werden mit einer anderen Reinigungslösung durchgeführt. Deshalb müssen diese Arbeiten explizit in der Ausschreibung beschrieben werden oder es kommt zu Mehraufwänden/Nachträgen während der Arbeiten.
Schutzfolien & Bodenabdeckungen
Auch dieser Punkt führt oftmals zu Diskussionen über Mehraufwände. Es ist verständlich, dass die Bauleitung die Schutzfolien und Abdeckungen an Küchen, Liften, Fensterbänken, Fensterrahmen etc. bis zur Baureinigung nicht entfernen möchte. Allerdings sollte dieser Punkt bei der Devisierung ebenfalls berücksichtigt werden.
Im NKP 682D/97 Baureinigung wird dieser Punkt wie folgt beschrieben:
Schutzfolien entfernen im U’abschnitt 140 sprich (Reinigungsarbeiten nach Aufwand).
Schlusswort zu Mehraufwänden während einer Baureinigung
Selbstverständlich können alle oben genannten Punkte als Pauschale ausgeschrieben werden. Die Frage, die sich die Verantwortlichen stellen müssen, lautet: Wird das auch wirklich benötigt oder möchte man sich einfach absichern gegen Mehraufwände? Wer sich für die All-inclusive-Variante entscheiden möchte, läuft Gefahr, dass er hohe Preise von den Anbietern bekommen wird, jedoch diese Leistungen gar nicht gebraucht werden oder zumindest nicht alle.
Mulden/Entsorgung
Die fairste Lösung für beide Parteien (Bauherrschaft & Unternehmer) ist die Abrechnung nach Lieferschein bei der Entsorgung. Leider wird die Entsorgung oft in der Ausschreibung als Pauschale gefordert. Es ist für einen Unternehmer unmöglich einzuschätzen, wie viele Mulden gebraucht und wie hoch die Entsorgungsgebühren sein werden. Der Unternehmer möchte sich natürlich absichern und gibt bei der Mulden-Stückzahl zu hohe Preise an. Wir empfehlen hier, eine Kostenschätzung bei der Ausschreibung für die Entsorgung zu platzieren.
